"내 소중한 1억 원, 눈덩이처럼 불리고 싶어요"

비즈니스
"내 소중한 1억 원, 눈덩이처럼 불리고 싶어요"
[직장인 재테크 상담소] 5. 부동산 투자 초보라면 '이것'은 위험해
2023. 06. 28 (수) 17:57 | 최종 업데이트 2023. 06. 30 (금) 10:52
34세 직장인입니다. 진짜 아끼고 열심히 저축해 드디어 통장에 1억 원이 모였습니다. 막상 1억 원이 모이고 나니 이 돈으로 이제 뭘 해야 할까 싶더라고요. 모을 땐 굉장히 큰 액수로 느껴졌는데 뭘 해보려 하니 그렇게 대단히 큰 돈은 아닌 것 같기도 하고요. 그래서 이 1억 원을 어떻게 더 불릴 수 있을 지 고민중입니다.

주식에 투자할까 고민해보았지만, 요즘 장이 안 좋다보니 살짝 두렵더라고요. 주식에 투자해서 돈을 번 경우도 있었지만, 손실을 보고 판 주식도 있거든요. 그래서 이번엔 부동산에 관심이 기울어요. 요새 부동산 하락기라 매매가도 전세가도 다 떨어지고 있다고 듣긴 했는데, 그래도 부동산이 주식보다는 상대적으로 안전한 것 같거든요. 이렇게 떨어질 때 사야할 것 같기도 하고요. 아직 내 집 마련을 하지 못한 상태라 집값이 안 오르면 그냥 제가 들어가 살면 되지 않을까 싶기도 합니다. 그런데 과연 1억 원을 가지고 어떻게 부동산에 투자해야 할지 잘 모르겠어요. 어떻게 해야 할까요?
먼저, 1억 원을 모으셨다니 정말 축하드립니다! 0원부터 차곡차곡 모아오신 분들에게 1억 원은 정말 큰 의미가 있는 액수일 거예요. 저도 처음으로 1억 원을 달성했던 때가 아직도 생생하게 기억이 납니다. 예금 통장에 1억 원이 찍힌 걸 보기 위해, 일부러 주식계좌에 있던 돈을 이체하기까지 했거든요. 

그렇게 1억 원을 모으면 뿌듯함이 밀려옴과 동시에, 이제 어떻게 돈을 더 굴려서 5억 원, 10억 원을 모을 수 있을까 하는 고민이 시작됩니다. 1억원의 1%는 100만 원, 3%는 300만 원이에요. 주식에 1억 원을 투자해서 한 달에 딱 1번만 3%의 수익을 달성하면 무려 300만 원! 웬만한 직장인들의 한 달 월급을 벌 수 있게 되지요. 

물론, 한달에 3%의 수익을 보는 것은 굉장히 어려운 일입니다. 거꾸로 손실을 볼 위험도 있고요. 그래도 운 좋게 1%의 수익만 달성해도 100만 원이라는 큰 돈이 생기니 1억 원이라는 돈은 참 의미가 있는 소중한 종잣돈입니다.

이쯤되면 사연자님처럼 자연스레 부동산 투자에도 관심이 가게 됩니다. 우리나라에선 주식 투자보다 부동산 투자에 대한 인식이 훨씬 좋죠. 부동산 가격이 하락한다고는 하나, 그래도 머잖아 다시 오를거란 믿음이 있고요. 집 1채는 가지고 있어야 한다는 생각도 대부분 지니고 있습니다.

1억 원 정도의 목돈이 있다면, 부동산 투자에 눈을 돌려보는 것도 좋다고 생각합니다. 부동산은 레버리지*를 이용하기 때문에 주식투자보다 수익률이 훨씬 더 클 수 있거든요. 물론 레버리지는 지금처럼 하락기에는 독이 되기도 하지만, 상승기에는 어마어마한 수익률을 가져다 줍니다.

*레버리지: 대출금 등 타인 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본 이익률을 높이는 것
부동산 투자의 기본, 결국은 이다

본격적으로 투자를 시작하기 전에 먼저 부동산 투자의 본질을 아는 것이 중요해요. 이를 잘 이해하고 있다면, 잘못된 투자는 하지 않게 되거든요. 특히 돈이 없을 때는 싼 물건들을 주로 보게 되는데, 값이 싼 데는 다 이유가 있거든요. 그 안에서 옥석을 가리는 것이 투자의 성패를 결정하게 됩니다.

그렇다면 부동산 투자를 할 때 우리는 무엇을 보아야 할까요? 아파트, 오피스텔, 빌라…모두 아닙니다. 바로 ‘땅’입니다. 이 얘길 들으면 ‘저는 땅 투자 하는거 아닌데요?’라고 생각할 수도 있어요. 하지만 아파트에 투자하든, 오피스텔에 투자하든, 빌라에 투자하든 간에 이 모든 건 땅이 핵심입니다. 건물은 땅 위에 지어지는 것이기 때문이죠. 땅 없이는 아파트도 있을 수 없고, 빌라도 없고, 오피스텔도 지을 수 없습니다. 그래서 땅은 모든 부동산의 본질입니다.

그렇다면 땅을 본다는 것은 어떤 의미일까요? 예를 들면 이런 것입니다. 지하철 역세권에 바로 붙어있는 12년 된 A빌라와 지하철 역세권과는 조금 거리가 있는 신축 B빌라가 있다고 해볼게요. A빌라를 보면 낡고, 지저분하고, 관리도 잘 안 된 것처럼 보일 거예요. 반면에 B빌라는 모두 새 것이라 너무 좋아보이죠. 당장 내가 살고 싶을 정도로요. 그래서 B빌라를 선택하는 경우가 있어요. 

지금부터 20년이 흘러서 2043년이 되었다고 상상해보세요. A빌라는 이제 32년 된 빌라가 되었고 B빌라는 20년 된 빌라가 되었습니다. 새 것처럼 반짝반짝 빛이 나던 빌라도 이제 낡은 빌라가 된 것이지요. 이제는 두 빌라 건물이 모두 낡아서 건물 가치가 사라졌습니다. 
하지만 빌라 건물 아래에 있는 땅은 어떨까요? 역세권에 붙은 땅과 역세권과 조금 거리가 있는 땅. 땅의 가치는 감가상각*이 되지 않습니다. 땅은 시간이 흘러도 낡아서 가치가 떨어지는 일이 없다는 뜻이죠.

*감가상각: 시간이 지날수록 자산이 소모됨에 따라 하락한 가치를 회계에 반영하는 것 

그렇다면 시간이 지나서 다시 빌라를 되팔거나 혹은 재건축 사업이 진행될 때  A빌라와 B빌라 중 어떤 것이 더 높은 값으로 평가될까요? 역세권과 가까운 A빌라, 정확히는 A빌라의 땅이 훨씬 더 유리하겠죠. 이것이 바로 부동산 투자를 할 때, 건물이 아닌 땅을 보아야 하는 이유입니다.
월세를 받을까 vs 시세차익을 볼까

부동산 투자의 본질을 이해하셨다면, 이제 다음은 어떤 투자를 할지 결정하는 것입니다. 매달 월세를 받는 수익형 부동산 투자를 할 것인지, 몇 년 후에 시세차익을 볼 수 있는 차익형 부동산에 투자를 할 것인지. 물론 수익형 부동산에 투자를 한다고 해서 절대 시세차익을 볼 수 없는 건 아니지만, 수익을 노리는 투자와 차익을 노리는 투자는 엄연히 다르기 때문에 확실히 구분을 하시는 것이 좋습니다.

먼저, 수익형 부동산은 안정적인 현금흐름을 만들 수 있다는 것이 핵심입니다. 매달 월세를 받는 투자가 되겠지요. 상가나 오피스텔 등이 수익형 부동산 투자에 속합니다. 반면 차익형 부동산은 미래의 시세차익을 바라보고 하는 투자입니다. 땅, 재건축, 재개발, 분양권, 갭투자 등이 차익형 부동산 투자에 속합니다.

둘 중 어떤 방식으로 투자할 지를 결정할 때는 무엇이 더 좋고 나쁜지를 가늠하는 것이 아니라, 자신의 상황과 성향에 맞는지를 고려해야 합니다. 지금 당장 생활비가 부족하지는 않는지, 내 직업의 고용안정성이 높은지, 나의 재정상태는 현재 어떤지, 투자를 해놓고 오랜 시간을 기다릴 수 있는지 등을 종합적으로 살펴서 결정해야 한다는 건데요. 

지금 당장 생활비가 부족하고 내 직업의 고용안정성이 불안하다면 수익형 부동산에 투자하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 30만 원 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산 10개를 투자하면 월 300만 원을 받을 수 있게 되지요. 그러면 설령 직장을 잃게 되더라도 치명적인 경제적 어려움을 피할 수 있게 됩니다. 

반면에, 지금 당장 현금흐름이 필요하지 않고 정년이 보장된 직업을 가지고 있다면 긴 호흡을 가지고 차익형 부동산에 투자해볼 수 있어요. 5년 후, 10년 후 몇 억원에 달하는 큰 이익을 볼 수도 있겠죠.
차익을 노린다면, 빌라 투자와 소형 아파트를 집중적으로 보세요

만약 내가 차익형 부동산에 투자를 하기로 했다면 어떤 부동산을 살펴보는 것이 좋을까요? 1억  원으로 투자를 해볼만한 부동산은 빌라나 소형 아파트를 추천해 드립니다. 매매가와 전세가의 차이를 이용한 갭투자가 대표적인 투자법인데요. 매매가 2억 원짜리 빌라가 있다고 해보면, 전세가를 확인하는 것입니다. 전세가가 만약에 1억5000만 원이면 내 돈 5000만 원만 있으면 이 빌라를 내 것으로 할 수 있게 되지요.

갭 = 매매가 – 전세가

이 갭투자는 레버리지 효과를 극대화시킬 수 있다는 점에서 높은 수익을 기대해볼 수 있습니다. 매매가 2억 원, 전세가 1억5000만 원짜리 빌라에 내 돈 5000만 원을 들여서 갭투자를 했다고 가정해보겠습니다. 그런데 이 빌라의 가격이 2년 후 2억2000만 원이 되었다고 해볼게요. 그럼 5000만 원을 투자해서 2000만 원을 번 셈이니, 투자 수익률이 무려 40%나 됩니다. 물론 세금을 계산하기 전 금액이기는 하지만 어마어마한 수익률임에는 틀림 없지요.

갭투자에서 가장 중요한 것은 전세가입니다. 전세가가 계속 오른다면 더 이상 내 돈이 들어갈 것이 없으므로 큰 걱정이 없겠지만, 부동산 하락기에는 전세가가 떨어질 수 있기에 투자자는 위기에 빠질 수 있습니다. 내려간 전세가만큼 내 돈을 더 투입해야하기 때문이지요.

그러면 전세가 하락 가능성을 알기 위해 무엇을 보아야 할까요? 가장 중요한 것은 공급물량입니다. 수요와 공급의 법칙에 따라서 공급이 늘면 가격이 하락하게 됩니다. 내가 투자하려는 지역에 아파트나 빌라가 더 들어서는지를 확인해야 합니다. 공급물량이 없다면 그만큼 전세가가 빠질 확률도 적게 되지요. 공급물량은 네이버 부동산이나 부동산 앱 등에서 쉽게 확인이 가능합니다.

입지를 살펴보는 것도 중요합니다. 아파트라면 대단지인지, 역세권에 위치했는지, 초등학교가 가까운지 등을 살펴보면 좋습니다. 이들 모두를 충족하는 빌라나 소형 아파트라면 상대적으로 하락 리스크를 줄일 수 있습니다.

갭투자는 전세금이라는 타인의 돈을 레버리지로 삼아 투자를 하는 것이기 때문에 부동산 시장이 하락기에 들어서면 그만큼 리스크가 커지게 됩니다. 최근 갭투자를 나선 집주인들이 역전세난에 내몰린 것도 갭투자 자체가 과도한 레버리지를 이용한 투자이기 때문에 비롯된 일입니다. 늘 높은 수익에는 높은 리스크가 수반됩니다. 이 점을 기억하시고 신중하게 투자하시길 바랍니다.
수익을 노린다면, 오피스텔 투자를 집중적으로 해보세요.

매달 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 투자하기로 했다면, 어떤 부동산을 살펴보는 것이 좋을까요? 수익형 부동산에는 여러가지 부동산들이 있습니다. 상가, 오피스텔, 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 등 정말 여러 부동산들이 매달 월세를 준다고 우리에게 속삭이지만 저는 이중에서 오피스텔을 추천드립니다. 

다른 수익형 부동산들은 초보자가 하기에 굉장히 어렵기 때문이에요. 먼저 상가의 경우, 나 혼자 잘해서 죽은 상권을 살리기란 굉장히 어렵습니다. 과거 중국인들이 굉장히 많이 방문했던 이대 앞에 가보셨나요? 지금은 공실인 상가가 굉장히 많습니다. 임대도 안 나가고요. 잘나가던 이대 상권이 그렇게 죽을지는 아무도 예상하지 못했을 거예요. 이처럼 상권이 죽은 곳에 상가를 가지고 있게 되면 기대했던 월세 수익은 커녕, 대출이자만 낼 수 있습니다. 

분양형 호텔이나 생활형 숙박시설도 상가와 비슷합니다. 유명 관광지 부근이니까 호텔이 잘되겠지라는 막연한 생각에 분양형 호텔을 샀지만 수익을 한 푼도 받지 못한 투자자들이 많습니다. 이처럼 수익형 부동산의 경우 월세를 받으려다 자칫 달마다 이자를 낼 수 있기 때문에 주의를 요합니다.

제가 월세를 받는 용도로 오피스텔을 추천하는 이유는 초보자들이 투자하기에 가장 쉽기 때문입니다. 오피스텔은 우리에게 친숙할 뿐더러 내가 거주한다고 생각하면 이 오피스텔이 좋은지 안 좋은지 판단해볼 수 있습니다. 내가 살기 좋으면 다른 사람도 살기에 좋지요.

오피스텔에 거주하는 사람 대부분은 1~2인 가구입니다. 그러다보니 오피스텔을 볼 때에는 교통이 가장 중요합니다. 특히 지하철 역세권이 중요합니다. 두번째는 일자리가 풍부한 곳에 위치한 오피스텔입니다. 아무리 지하철 역세권일지라도 직장과 동떨어진 곳에 위치해있다면 선호도가 떨어집니다.

또 한 가지 중요하게 살펴볼 것은 바로 공급량입니다. 주변에 오피스텔 공급량이 수요량보다 많다면 월세는 내가 기대했던 것보다 낮아질 수 밖에 없습니다. 해당 지역에 오피스텔이 얼마나 있는지, 새로 분양하는 오피스텔은 있는지, 월세 매물은 얼마나 있는지 등을 꼭 확인해보세요. 
부동산 실전 투자 단계별 접근방법

차익형 부동산과 수익형 부동산에 대해서 이제 좀 감이 잡히시나요? 그래도 막상 투자를 하려고 하면 어디에 어떻게 해야할지 감이 잡히지 않으실거에요. 이때는 내가 살고 있는 지역부터 하나하나 살펴보세요. 수익형 부동산에 투자를 하기로 결정했다면, 내가 살고 있는 지역의 오피스텔부터 확인해보는 겁니다. 

어떤 오피스텔이 어디에 있는지부터 네이버 부동산을 통해 확인하는 거죠. 매매가는 얼마고 전세가는 얼마인지, 월세는 얼마인지부터 봅니다. 가장 비싼 오피스텔은 얼마고, 월세 물량은 어느정도나 되는지 확인해보세요. A오피스텔과 B오피스텔의 가격 차이가 왜 벌어졌는지 분석을 해보는거예요. 그렇게 내가 살고 있는 동네부터 공부를 시작합니다. 

내가 살고 있는 동네가 어느정도 공부가 되었다면 그 다음엔 옆 동네를 확인해보세요. 옆 동네는 우리 동네보다 비싼지 싼지, 비싸면 왜 비싼지를 분석해보세요. 그렇게 공부를 하다보면 시세가 눈에 익기 시작하고, 싼 물건을 구분하는 눈이 길러지게 될 거예요. 그러다가 진짜 싼 물건을 만나면, 그때 투자를 실행하시면 됩니다.
 
1억 원으로 시작하는 부동산 실전 로드맵 

1. 차익을 볼 것인지, 수익을 볼 것인지 결정한다.
2. 네이버 부동산에 들어가, 내가 살고 있는 지역의 부동산 매물들을 살펴본다.
3. 가격이 차이가 나는 이유에 대해서 분석해본다.
4. 내가 살고 있는 주변 지역으로 확장해서 주변 지역을 분석해본다.
5. 가격이 저렴한 물건을 발견하면 투자를 한다.
 
⭐재테크알못이면 입 벌려! 특급 솔루션 들어간다⭐

1. 월 실수령 220만 원 사회초년생, 돈이 안 모여요 (보러 가기)

2. 예적금 비중 99%...재테크알못은 뭐부터 해야 할까요? (보러 가기)
3. 첫 적금 만기! 1천만 원 어떻게 굴리죠? (보러 가기)
4. 멋모르고 주식했다가 죄다 물렸는데, 어떻게 수습하죠? (보러 가기)
5. 드디어 모았다 1억! 눈덩이처럼 불릴 방법 없을까요? (지금 여기)  
6. 이렇게 모아서 죽기 전에 내집마련 가능할까요? (다음주에 공개!)
#칼럼